Investissement dans les résidences de tourisme : quelles régions privilégier ?

Le marché immobilier touristique français attire de plus en plus d'investisseurs, séduits par les perspectives de revenus locatifs et la possibilité de diversifier leur patrimoine. Selon l'Observatoire du Tourisme, en 2023, le secteur a contribué à hauteur de 8% du PIB national, soulignant son rôle économique prépondérant. Face à cette attractivité, la question cruciale pour les investisseurs demeure : quelles régions offrent les meilleures opportunités pour un investissement rentable et pérenne dans les résidences de tourisme ?

Que vous soyez un investisseur particulier ou institutionnel, ce guide vous apportera les clés pour prendre des décisions éclairées et optimiser votre placement dans les résidences de tourisme.

Introduction au marché des résidences de tourisme

Avant de se pencher sur les régions à privilégier pour l'investissement locatif tourisme, il est essentiel de bien définir ce qu'est une résidence de tourisme. Il s'agit d'un établissement commercial d'hébergement classé, constitué d'appartements ou de maisons meublés, proposant des services hôteliers (accueil, ménage, restauration, etc.) et destiné à une clientèle touristique. Ces résidences se déclinent en plusieurs types : urbaines, situées au cœur des villes ; balnéaires, en bord de mer ; montagnardes, au pied des pistes de ski ; et rurales, nichées au cœur de la campagne. L'acquisition d'une résidence de tourisme peut se faire sous différents régimes fiscaux, tels que le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), le LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou le dispositif Censi-Bouvard, chacun présentant des avantages et des contraintes spécifiques qu'il convient d'examiner avec attention.

Investir dans ce type de bien présente de nombreux atouts. Il offre un potentiel de revenus locatifs attractif, notamment grâce à la forte demande touristique en France et en Europe. De plus, il permet de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs, tels que la réduction d'impôt ou la déduction des charges, optimisant ainsi la rentabilité de l'opération. Enfin, il offre une diversification du patrimoine et, dans certains cas, la possibilité d'utiliser le bien à des fins personnelles pendant une partie de l'année, sous réserve des conditions contractuelles.

Panorama du marché des résidences de tourisme en france et en europe : tendances et défis

Le marché des résidences de tourisme est en mutation constante, influencé par l'évolution des habitudes de voyage, les fluctuations économiques et les enjeux environnementaux. La compréhension de ces dynamiques s'avère donc essentielle pour tout investisseur souhaitant prendre des décisions éclairées et anticiper les évolutions futures du secteur.

Analyse du marché actuel

D'après l'INSEE, le nombre de résidences de tourisme en France a connu une expansion continue ces dernières années, avec une progression de 5% entre 2018 et 2023. Le taux d'occupation moyen, quant à lui, oscille autour de 65%, mais il est important de noter qu'il varie considérablement en fonction de la région et de la saisonnalité. La clientèle se révèle diversifiée, allant des familles aux couples, en passant par les voyageurs d'affaires et les groupes d'amis. La crise sanitaire a, bien entendu, eu un impact non négligeable sur le secteur, avec un recul de la fréquentation en 2020 et 2021. Néanmoins, le marché a affiché une résilience notable, se redressant progressivement grâce à l'essor du tourisme de proximité et à l'émergence de nouvelles pratiques de voyage.

• Tourisme durable : Les voyageurs manifestent une sensibilité croissante à l'empreinte environnementale de leurs déplacements et privilégient les hébergements éco-responsables.
• Slow tourism : Cette approche met en avant les expériences authentiques et la découverte des territoires à un rythme plus lent, favorisant l'immersion culturelle et le respect de l'environnement.

Tendances émergentes

Plusieurs tendances de fond structurent le marché des résidences de tourisme, offrant ainsi de nouvelles perspectives d'investissement pour les acteurs capables de les saisir. Le tourisme de proximité, également appelé "staycation", a connu un véritable essor ces dernières années, incitant les Français à explorer les richesses de leur propre pays. Les plateformes de location de courte durée, telles qu'Airbnb et Booking.com, ont profondément modifié le paysage de l'hébergement, offrant une visibilité accrue aux résidences de tourisme, mais engendrant également une concurrence plus intense. L'importance des services et équipements proposés (bien-être, activités de loisirs, conciergerie) est de plus en plus déterminante pour attirer et fidéliser la clientèle. L'intégration des technologies (smart home, gestion connectée) contribue à améliorer l'expérience client et à optimiser la gestion des biens. Enfin, les résidences thématiques (bien-être, sportif, culturel) rencontrent un succès grandissant, répondant aux attentes spécifiques de certains segments de clientèle.

Défis et risques

Bien qu'il présente un potentiel attractif, le marché des résidences de tourisme n'est pas exempt de défis et de risques qu'il convient de prendre en considération avec lucidité. La saisonnalité de l'activité constitue un facteur important à analyser, car elle peut affecter considérablement les revenus locatifs. La concurrence accrue, notamment celle exercée par les plateformes de location de courte durée, implique de se démarquer par la qualité des prestations et l'originalité de l'offre. La réglementation locale, qu'il s'agisse de la taxe de séjour ou des contraintes d'urbanisme, peut varier d'une région à l'autre et impacter la rentabilité de l'investissement. L'impact environnemental est une préoccupation grandissante, et il est impératif d'adopter des pratiques durables pour préserver l'attrait des territoires. Enfin, la gestion locative, qui englobe la sélection d'un gestionnaire fiable et l'entretien régulier du bien, représente un élément essentiel pour assurer la pérennité de l'investissement. Des données de l'UNPLV (Union Nationale pour la Promotion du Logement de Vacances) indiquent que les résidences adoptant une démarche éco-responsable voient leur taux d'occupation augmenter de 15% en moyenne.

Les critères de sélection d'une région pour investir dans une résidence de tourisme

Le choix de la région représente un facteur déterminant pour la réussite d'un projet d'investissement en résidence de tourisme. Plusieurs critères doivent être pris en compte, allant des facteurs économiques aux aspects touristiques, en passant par les considérations réglementaires et les enjeux de durabilité. Une analyse approfondie de ces éléments vous permettra d'identifier les territoires les plus prometteurs en fonction de vos objectifs et de votre profil d'investisseur.

Facteurs économiques

Le dynamisme du marché touristique local constitue un indicateur clé, reflétant la fréquentation globale, le niveau de dépenses des touristes et le potentiel de croissance à long terme. Le taux de chômage et le revenu moyen de la population locale sont également des éléments importants à considérer, car ils témoignent du pouvoir d'achat et de la capacité à consommer des services touristiques. Les projets de développement touristique, tels que la création de nouvelles infrastructures ou l'organisation d'événements majeurs, peuvent générer de nouvelles opportunités d'investissement et valoriser les biens existants. Enfin, l'accessibilité de la région, qu'il s'agisse des transports en commun, de la présence d'un aéroport ou d'une gare, est un facteur déterminant pour attirer les flux touristiques.

Facteurs démographiques

L'évolution de la population locale est un indicateur de dynamisme démographique et de potentiel de croissance à long terme. La structure d'âge de la population peut influencer la demande en hébergements touristiques, en fonction des besoins spécifiques des jeunes, des familles ou des seniors. De plus, la présence d'une communauté expatriée peut constituer une opportunité intéressante pour la location saisonnière, en particulier dans les grandes métropoles.

Facteurs touristiques

L'attractivité touristique intrinsèque de la région, qu'elle se manifeste par la beauté de ses paysages naturels, la richesse de son patrimoine culturel, ou la diversité de sa gastronomie, représente un atout majeur pour séduire les touristes. La variété des activités proposées, qu'il s'agisse de sports, de loisirs ou d'événements culturels, peut répondre aux attentes d'une clientèle diversifiée. La notoriété de la région, son image de marque et sa réputation, exercent une influence significative sur le choix des touristes. Enfin, la qualité de l'offre d'hébergement existante, et notamment le positionnement de la résidence par rapport à la concurrence, représente un critère important pour se différencier et attirer la clientèle.

Facteurs réglementaires et fiscaux

La réglementation locale applicable aux locations touristiques, qu'il s'agisse des obligations déclaratives ou des contraintes spécifiques, peut varier considérablement d'une région à l'autre et impacter la rentabilité de l'investissement. La fiscalité applicable aux revenus locatifs et à la plus-value, notamment les différents régimes d'imposition et les dispositifs d'exonération, doit être étudiée avec attention afin d'optimiser la rentabilité de l'opération. La présence de zones franches urbaines (ZFU) ou de zones de revitalisation rurale (ZRR) peut offrir des avantages fiscaux non négligeables, sous réserve de remplir les conditions d'éligibilité.

Facteurs de durabilité

Les politiques locales en faveur du tourisme durable témoignent de l'engagement de la région en matière de préservation de l'environnement et de promotion d'un tourisme responsable. La préservation de l'environnement naturel, qu'il s'agisse de la qualité de l'air, de la protection de la biodiversité ou de la gestion des ressources naturelles, représente un atout majeur pour attirer les touristes sensibles aux enjeux environnementaux. De même, l'offre d'activités éco-responsables, telles que les randonnées à faible impact, les visites guidées axées sur la découverte de la faune et de la flore locales, ou les ateliers de sensibilisation à l'environnement, peut répondre aux attentes d'une clientèle de plus en plus exigeante en matière de durabilité.

Analyse comparative des régions les plus prometteuses pour l'investissement en résidence de tourisme

Après avoir examiné les critères de sélection, il est temps de procéder à une analyse comparative des régions les plus prometteuses pour l'investissement immobilier dans les résidences de tourisme. Chaque région présente des atouts et des faiblesses spécifiques, qu'il convient d'évaluer attentivement en fonction de vos objectifs d'investissement et de votre profil de risque.

Régions côtières

Les régions côtières, avec leurs plages, leurs activités nautiques et leur climat tempéré, exercent un attrait touristique indéniable. Toutefois, la forte saisonnalité et la concurrence accrue peuvent affecter la rentabilité de l'investissement. Il est donc essentiel d'analyser avec soin le potentiel de chaque destination et de cibler les segments de clientèle les plus porteurs.

• Côte d'Azur (Alpes-Maritimes, Var) : Luxe, clientèle internationale fortunée, prix immobiliers élevés, forte concurrence. Privilégier les stations balnéaires moins connues, les résidences haut de gamme avec services personnalisés et les programmes immobiliers neufs.
• Bretagne : Charme authentique, tourisme familial, prix immobiliers plus abordables, forte saisonnalité. Mettre l'accent sur le tourisme vert, les activités nautiques, l'investissement dans l'ancien rénové et les résidences à taille humaine.
• Aquitaine (Landes, Pyrénées-Atlantiques) : Surf, nature, tourisme familial, dynamisme économique. Se concentrer sur les résidences proches des spots de surf, les activités de plein air, les résidences écologiques et les programmes immobiliers intégrés à l'environnement.
• Corse : Paysages exceptionnels, tourisme haut de gamme, forte saisonnalité, contraintes environnementales strictes. Favoriser les résidences de luxe intégrées à l'environnement, le tourisme durable, les partenariats avec des acteurs locaux et le respect des réglementations environnementales.

Régions montagneuses

Les régions montagneuses offrent un potentiel touristique important, aussi bien en hiver qu'en été, grâce aux activités de ski, de randonnée et de sports de plein air. Cependant, la forte saisonnalité et l'éloignement des centres urbains peuvent impacter la rentabilité de l'investissement. Il est donc crucial de sélectionner les stations les plus dynamiques et d'adapter l'offre aux attentes des différentes clientèles.

• Alpes (Savoie, Haute-Savoie) : Ski, activités outdoor, tourisme international, prix immobiliers élevés. Cibler les stations de ski en développement, les résidences avec accès direct aux pistes, les services de conciergerie haut de gamme et les programmes immobiliers neufs.
• Pyrénées : Ski, randonnée, tourisme familial, prix immobiliers plus abordables, charme authentique. Privilégier les stations villages, les activités de montagne en été, les résidences à taille humaine et les partenariats avec les acteurs locaux.

Régions rurales

Les régions rurales, avec leur cadre de vie paisible et authentique, se prêtent particulièrement au tourisme vert et à la découverte du patrimoine. Toutefois, l'éloignement des centres urbains et le manque d'infrastructures peuvent freiner l'attractivité touristique. Il est donc important de miser sur la qualité de l'accueil, la valorisation des produits locaux et le développement d'activités originales.

• Provence (Vaucluse, Bouches-du-Rhône) : Culture, gastronomie, tourisme œnologique, charme provençal. Mettre en avant les résidences avec piscine, les activités culturelles, les séjours thématiques (cuisine, vin) et les partenariats avec les producteurs locaux.
• Dordogne : Patrimoine historique, gastronomie, tourisme fluvial, tranquillité. Favoriser les résidences de charme, les activités de plein air, les séjours en famille et la mise en valeur du patrimoine local.
• Centre-Val de Loire : Châteaux de la Loire, tourisme culturel, proximité de Paris, prix immobiliers attractifs. Se concentrer sur les résidences thématiques (châteaux, vélos), les séjours en couple et la valorisation du patrimoine historique.

Régions urbaines

Les régions urbaines, avec leur richesse culturelle, leur dynamisme économique et leur accessibilité, bénéficient d'une forte demande touristique. Cependant, la forte concurrence et les prix immobiliers élevés peuvent affecter la rentabilité de l'investissement. Il est donc primordial de cibler les quartiers en développement, de proposer des services adaptés aux besoins des voyageurs et d'optimiser la gestion locative.

• Paris et sa région : Tourisme d'affaires et de loisirs, forte demande, prix immobiliers élevés. Privilégier les quartiers en développement, les résidences avec services pour les professionnels, les locations de courte durée et les partenariats avec les entreprises locales.
• Grandes métropoles (Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille) : Tourisme urbain, dynamisme économique, événements culturels. Se concentrer sur les appartements meublés avec services, les résidences étudiantes (si possible avec un volet touristique), les partenariats avec les acteurs culturels et la valorisation du patrimoine urbain.

Région	Atouts	Faiblesses	Types de résidences adaptés	Estimation des rendements locatifs bruts
Côte d'Azur	Clientèle internationale, luxe, forte attractivité	Prix immobiliers élevés, forte concurrence, saisonnalité	Haut de gamme avec services personnalisés, résidences de standing	3% - 5% (peut dépasser 6% dans certaines niches)
Bretagne	Charme authentique, tourisme familial, cadre naturel préservé	Forte saisonnalité, éloignement de certaines grandes villes	Tourisme vert, activités nautiques, résidences de charme, locations de vacances familiales	4% - 6% (peut atteindre 7% dans les zones les plus prisées)
Alpes (Haute-Savoie)	Tourisme quatre saisons, forte demande locative, activités de montagne	Prix immobiliers élevés, forte saisonnalité dans certaines stations	Résidences avec accès aux pistes, chalets de luxe, appartements avec services	3.5% - 5.5%

Ville	Prix moyen au m² (estimation 2024, source : SeLoger)	Taux d'occupation moyen (estimation, source : Observatoire du tourisme)
Paris	10 500 €	78%
Nice	5 800 €	72%
Annecy	6 200 €	75%

Conseils pratiques pour investir dans une résidence de tourisme

Avant de vous lancer dans un projet d'investissement en résidence de tourisme, il est primordial de suivre quelques conseils pratiques afin d'optimiser votre placement et de minimiser les risques potentiels. Une approche méthodique et une connaissance approfondie du marché sont les clés du succès.

Définir ses objectifs d'investissement

Commencez par déterminer clairement vos objectifs : recherchez-vous des revenus locatifs stables, une plus-value à long terme, la possibilité d'utiliser le bien à des fins personnelles, ou la diversification de votre patrimoine ? La réponse à cette question orientera votre stratégie d'investissement et vous aidera à sélectionner la région et le type de résidence les plus adaptés.

Évaluer sa tolérance au risque

Tenez compte des risques inhérents à l'investissement en résidence de tourisme, tels que la saisonnalité de l'activité, la concurrence accrue et les évolutions réglementaires. Déterminez votre niveau de tolérance au risque et adaptez votre stratégie en conséquence. Un investissement plus sécurisé privilégiera les régions stables et les résidences bien gérées, tandis qu'un investissement plus audacieux pourra cibler les régions en développement et les résidences avec un fort potentiel de croissance.

Choisir un emplacement stratégique

Privilégiez les emplacements situés à proximité des attractions touristiques, offrant une bonne accessibilité et bénéficiant d'un environnement de qualité. Un emplacement bien choisi vous permettra d'attirer plus facilement les locataires et d'optimiser le taux d'occupation de votre résidence.

Sélectionner un gestionnaire de confiance

Le choix d'un gestionnaire compétent est essentiel pour assurer la bonne gestion de votre résidence et optimiser vos revenus locatifs. Vérifiez son expérience, sa réputation et l'étendue de ses services avant de prendre votre décision. Un bon gestionnaire saura commercialiser votre bien, assurer son entretien et gérer les relations avec les locataires.

Optimiser la fiscalité

Informez-vous sur les différents régimes fiscaux applicables à l'investissement en résidence de tourisme (LMNP, LMP, Censi-Bouvard) et choisissez celui qui correspond le mieux à votre situation personnelle et à vos objectifs d'investissement. N'hésitez pas à faire appel à un conseiller fiscal pour vous aider à prendre les meilleures décisions.

Perspectives d'avenir du marché des résidences de tourisme

Le marché des résidences de tourisme est en constante évolution, et il est important d'anticiper les tendances futures afin de saisir les opportunités et d'adapter sa stratégie d'investissement en conséquence. Les prochaines années seront marquées par de profondes mutations, liées aux évolutions technologiques, aux nouvelles attentes des voyageurs et aux enjeux environnementaux.

Impact des nouvelles technologies

L'intelligence artificielle, la réalité virtuelle et les objets connectés vont progressivement transformer l'expérience client dans les résidences de tourisme. L'IA permettra de personnaliser les services, d'optimiser la gestion des biens et d'anticiper les besoins des voyageurs. La réalité virtuelle offrira de nouvelles expériences immersives, permettant aux clients de découvrir les environs de la résidence avant même d'arriver sur place. Les objets connectés faciliteront la gestion de l'énergie, amélioreront le confort des occupants et renforceront la sécurité des lieux.

Évolution des modes de consommation

Le tourisme durable, le tourisme expérientiel, le coworking et le coliving sont autant de tendances qui vont influencer la demande en hébergements touristiques dans les années à venir. Les voyageurs seront de plus en plus à la recherche d'expériences authentiques, de séjours respectueux de l'environnement et de solutions d'hébergement flexibles, adaptées à leurs besoins professionnels et personnels. Les résidences de tourisme devront donc s'adapter à ces nouvelles attentes en proposant des offres innovantes et en valorisant les atouts de leur territoire.

Nouvelles opportunités d'investissement

Les résidences seniors, les résidences étudiantes et les résidences de tourisme adaptées aux personnes à mobilité réduite représentent de nouvelles perspectives de croissance pour le secteur. Ces types de résidences répondent à des besoins spécifiques et bénéficient d'une demande soutenue. L'investissement dans ces niches peut donc offrir des rendements attractifs et contribuer à la diversification du patrimoine.

Les zones en devenir, caractérisées par un développement économique prometteur ou par la mise en œuvre de grands projets touristiques, peuvent également offrir des opportunités d'investissement intéressantes. Ces régions, souvent moins prisées que les destinations traditionnelles, présentent un potentiel de croissance important et peuvent permettre de réaliser des plus-values significatives à long terme. Il est donc conseillé de surveiller les évolutions du marché et d'identifier les territoires émergents.

En résumé : investir intelligemment dans les résidences de tourisme

L'investissement dans les résidences de tourisme peut se révéler une option pertinente pour diversifier son patrimoine et générer des revenus locatifs complémentaires. Cependant, la réussite d'un tel projet repose sur une étude approfondie du marché, une définition claire de ses objectifs et une sélection rigoureuse de l'emplacement. En tenant compte des critères présentés dans cet article et en faisant appel à des professionnels compétents, vous maximiserez vos chances de réaliser un investissement rentable et durable.

Que vous soyez un investisseur prudent à la recherche de revenus réguliers ou un investisseur audacieux prêt à saisir les opportunités offertes par les régions en développement, le marché des résidences de tourisme offre une palette de possibilités à explorer. Prenez le temps de vous informer, de comparer les offres et de solliciter les conseils d'experts pour prendre des décisions éclairées et alignées sur vos ambitions.